2022年7月，最高人民法院公布了（2022）最高法民终86号民事判决书。随后，社会各界对该案例予以了高度的关注，对最高院以民为本的司法理念进行了充分的肯定。但是，很多人对于最高院的这份判决并没有进行深入分析，从而形成了错误的认识。本人在接受咨询的过程中，许多客户均认为，只要自己的车位付了钱，车位就是自己的，开发商再怎么抵押贷款，都可以通过执行异议之诉来解决。为了纠正客户的错误认识，有必要将最高院的观点进一步进行梳理。

一、按照现行法律规定，抵押权是担保物权，具有优先受偿的权利属性

针对该观点，甘肃省高院结合查明的事实进行的说理是非常充分的，归纳起来就是：张某就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场支行对诉争执行标的享有抵押权。张某如欲排除对执行标的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《纪要》）第125条规定中的商品房消费者。而《纪要》第125条所指的“商品房消费者”仅限定为名下无其他用于居住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。张某所购地下车位并非商品房，不属于《纪要》第125条所指的特别保护对象。该认定符合《纪要》第126条的精神，即“严格把握消费者购房人的条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”

综上，甘肃省高院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《规定》）第二十七条之规定，认定甘肃银行中央广场支行对车位依法享有优先受偿权，不支持张某提出的诉讼请求。笔者认为，甘肃省高院的判决说理充分，值得肯定。

二、最高院基于不同的价值判断，在否定一审判决时同时考虑了三个条件

参考最高院的判决，形成正确的认识，应当同时考虑三个条件：一是赋予车位居住权利属性；二是确定了张某的车位权利在先；三是甘肃银行中央广场支行存在过错，张某没有过错。

1、最高院认为：虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某购买的车位具有《规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

现实生活中，很多人购买的车位并不是必要的生活配套设施，而是用于投资、出租，或者是用于办公使用。这些情形下，所购车位就不具备居住权利属性，不可能对抗抵押权。

2、张某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护。最高院认为：张某享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。本案中，张某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张某与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张某的权利负有适当的注意义务。

3、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势，在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务。也就是说，甘肃银行中央广场支行存在过错，张某没有任何过错。反言之，如果张某存在过错，类似情况的判决可能又不一样，可能无法对抗抵押权或法院的强制执行。